De Amerikaanse president Joe Biden kondigt een nieuw klimaatdoel aan. De uitstoot van de Amerikaanse economie moet in 2030 tenminste zijn gehalveerd ten opzichte van het niveau van 2005. Nederlandse klimaatexperts zijn positief over de "grote stap voorwaarts", vertellen ze aan NU.nl. (bron nu.nl dd 22 april 2021)
Ook in Nederland worden er grote stappen verwacht én gezet. Zo verplicht het klimaatakkoord de Nederlandse kantorenmarkt om per 1-1-2023 gebouwen van een C - label te voorzien.
Hoe zit het met uw vastgoed? Ligt er een stappenplan klaar om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen? Uw Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is hierin van strategische waarde en in dit blog leggen wij u uit waarom. Wij vertellen u hoe u met behulp van uw MJOP de optimale route naar het juiste energielabel uitstippelt én tijdig de juiste financiële reservering doet.
De deadline van 1 januari 2023 nadert
De klimaatdoelstellingen raken ons allemaal en de komende jaren krijgen ook alle bedrijven en vastgoedeigenaren hier steeds meer mee te maken krijgen. Betreft het in uw geval een kantoorgebouw groter dan 100m2? Dan moet uw gebouw op 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben. De verplichting is opgenomen in het Bouwbesluit en vloeit voort uit het Energieakkoord uit 2013. In 2019 zijn nieuwe doelstellingen geformuleerd voor de gebouwde omgeving in het Klimaatakkoord, namelijk het realiseren van een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050. Deze verplichting vormt een stap richting deze doelstellingen.
Voldoet u nog niet? U bent hierin niet alleen. In totaal gaat het om ongeveer 27,5 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte die (nog) niet voldoet aan de nieuwe eis. Dat staat gelijk aan alle kantoorruimte in de vijftien grootste kantoorsteden in Nederland bij elkaar opgeteld.. Bij 38 procent van de panden ontbreekt überhaupt een label, blijkt uit een analyse van vastgoedbeheerder Colliers. Al met al moeten naar schatting 62.000 van de 97.000 kantoorpanden in Nederland aan de verplichting voldoen (bron nu.nl dd 16 juni 2021) Er is nog veel werk aan de winkel!
Grote consequenties bij het niet halen van de deadline
Waarom is er snel actie nodig? Omdat het niet halen van de deadline een grote impact heeft. Wanneer uw kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet minimaal energielabel C heeft, mag het kantoorgebouw niet meer gebruikt worden tot er alsnog een energielabel C of beter is afgegeven. Uw pandgebruikers zijn door de huidige omstandigheden gewend aan thuiswerken…maar helemaal geen gebruik meer mogen maken van het kantoorpand vanaf 1 januari 2023 is natuurlijk ook niet de bedoeling!
Het bevoegd gezag voor het Bouwbesluit – meestal vanuit de gemeente waar het kantoorgebouw staat– is verantwoordelijk voor de handhaving van de energielabel C-verplichting en mag
verschillende maatregelen nemen. Dit varieert van het geven van een waarschuwing tot het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of - bij herhaaldelijke overtreding - een bestuurlijke boete. Het gebruiksverbod geldt voor het in gebruik nemen of gebruiken van een kantoorgebouw. Zowel de eigenaar als de huurder kunnen dus door de handhaver aangesproken worden.
MJOP: van strategische waarde bij het naderen van de deadline
Verduurzaming is niet alleen verplicht maar brengt ook de nodige kosten met zich mee. Uw MJOP biedt mogelijkheden om financieel in control te zijn tijdens uw route naar verduurzaming. In uw MJOP wordt immers aangeven over welk gebouw of gebouwen het plan gaat. Vervolgens over welk bouwdeel het gaat, wanneer deze periodiek aan vervanging of herstel toe is en wat de kosten hiervan zijn. Zo ontstaat een volledige doorkijk van onderhouds- en vervangingskosten waar uw organisatie de komende jaren mee te maken krijgt. Door dit inzicht kunt u projecten op elkaar afstemmen en tijdig de financiering organiseren. Een aanpassing van uw bestaande MJOP naar een DMJOP (Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan) helpt u om stappen te zetten in de route naar verduurzaming. Het gaat er bij een DMJOP om dat u voldoet aan de wettelijke en toekomstige eisen rondom energiebesparing, veiligheid en binnenklimaat. Een DMJOP is dus breder en vollediger dan enkel een MJOP.
Hoe u uw MJOP optimaal inzet in de route naar het behalen van de klimaatdoelstellingen zonder verrast te worden door hoge kosten? Wij geven een paar tips.
Tip 1: Combineer een MJOP met een Conditiemeting
Als u een MJOP laat uitvoeren is het verstandig om dit door een specialistisch bureau te laten doen. Normaliter wordt er in een MJOP gekeken naar de gemiddelde levensduur van de verschillende elementen en niet naar de werkelijke situatie. Ons advies: zorg ervoor dat de opname van elementen in een MJOP wordt gecombineerd met een conditiemeting. Zo weet u direct wat de huidige staat is en of er misschien al onderhoud nodig is. Het MJOP sluit zo beter aan op de werkelijke situatie, zo komt uw organisatie minder snel voor verrassingen te staan.
Tip 2: Herijken met een jaarplan en periodieke bijwerking
Een MJOP is ‘slechts’ een planning. Uw vastgoed en installaties zijn onderhevig aan het gebruik ervan en externe invloeden. Het is daarom belangrijk om na te gaan of de planning correspondeert met de werkelijke situatie. Wellicht dient de jaarplanning te worden bijgesteld? Daarom adviseren wij om ieder jaar een jaarplanning op te stellen en de staat van uw elementen in kaart te brengen. Dit kan bijvoorbeeld door visuele controle, een conditiemeting, een storingsanalyse uit een Gebouw Beheer Systeem (GBS) of Facility management informatie systeem (FMIS).
De prijs van grondstoffen wijzigt, uurloon/tarieven zijn aan verandering onderhevig en zelfs belastingtarieven wijzigen met enige regelmaat. Zorg er daarom voor dat het MJOP periodiek wordt bijgewerkt. Zo blijft deze actueel en kunnen werkzaamheden en/of vervangingen worden uitgesteld of indien nodig eerder worden ingepland dan voorzien. Zo blijft uw vastgoed in optimale conditie.
Tip 3: MJOP wordt DMJOP
De komende verplichtingen vragen in rap tempo om verduurzaming vanuit het MJOP. Een DMJOP draagt hieraan bij. Dit is in basis hetzelfde als een MJOP, aangevuld met verduurzaming van het gebouw en installaties op energiegebied. Een DMJOP helpt u bij onderstaande doelen:
- Realiseren BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw).
- Realiseren ENG (Energie Neutraal Gebouw).
- Inzicht in terugverdienmogelijkheden door verlaging energieverbruik bij vervangingsvraagstukken
- Het behalen van het juiste energielabel. Label C is verplicht op 1-1-2023, wetgeving ontwikkelt zich naar een verplicht Label A in 2030. Dit is momenteel nog geen verplichting.
Er zijn veel verschillende voorbeelden van energiezuinige maatregelen die u kunt vastleggen. Denkt u bijvoorbeeld aan: isoleren van wanden en plafond, plaatsen van PV cellen (zonnepanelen), het aanbrengen van LED verlichting en energiezuinige installaties. Investeringen hierin zorgen voor lagere exploitatiekosten.
Tip 4: timing is everything
Een regulier actueel MJOP biedt een doorkijk naar onderhoud en onderhoudskosten voor de komende jaren. De natuurlijke stap naar het verduurzamen van uw vastgoed en installaties is nu eenvoudiger te bepalen en te filteren uit het rapport. Immers, het is bekend welke elementen er wanneer aan vervanging toe zijn, deze kunnen dan vervangen worden door duurzame varianten. Met dit inzicht zijn slimme combinaties te maken. Zo blijkt uit deze voorbeelden uit onze praktijk:
Voorbeeld 1: PV cellen aanleggen als uw dak aan vervanging toe is.
Voorbeeld 2: Energie slurpende installaties vervangen voor energiezuinig alternatieven.
Voorbeeld 3: Isoleren van wanden tijdens een interne verbouwing.
Samenvatting / conclusie
- Een MJOP geeft inzicht in onderhoud, onderhoudskosten en vervangingskosten van alle elementen/bouwdelen in uw vastgoed;
- Gemiddelde jaarlasten en te verwachten kosten zijn inzichtelijk;
- Door uw MJOP te verrijken met energiezuinige (vervangings)investeringen maakt u een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan;
- Met het inzicht dat een DMJOP biedt kunt u op natuurlijke momenten verduurzamen, zo zet u op logische momenten stappen in het behalen van uw verduurzamingsdoelen;
Investeringen zijn in toenemende mate verplicht (Label C per 2023). Deze investeringen leiden in de regel tot lagere exploitatiekosten. Iets voor u?
Neem dan contact op met Jeroen Heuverkamp of Ruben van Grootveld. Zij hebben ruime ervaring met dit onderwerp en gaan graag op uw vraag in.
Jeroen Heuverkamp
Email: jeroen.heuverkamp@fleximgroup.com
Telefoonnummer: 06-82694553
Ruben van Grootveld
Email: ruben.vangrootveld@fleximgroup.com
Telefoonnummer: 06-12734276